Czy hotel na siebie zarobi?

Z jakimi kosztami funkcjonowania hotelu muszę się liczyć?

'Basenu to się nieopłaca budować.
On strasznie drogo kosztuje w utrzymaniu'.

Legendy i mity:
• Zasłyszane, obiegowe opinie.
• Fakty sprzed kilku, kilkunastu lat: dziś nieaktualne, ale wciąż potocznie powtarzane.
• Informacje ze szkoleń i konferencji: uśrednione, uogólnione, statystyczne.
• Wiedza z artykułów w prasie branżowej: selektywna, elementarna i często standaryzowana.

To nie są dobre źródła wiedzy, gdy trzeba podjąć decyzję o wydaniu kilku, kilkunastu- czy kilkudziesięciu milionów złotych na budowę hotelu.

Przygotuję tzw. 'operat finansowy'

to opracowanie w swym zakresie i jakości podobne do 'studium wykonalności' (feasibility study). Zawiera analizę rynku, w tym konkurencji, analizę ekonomiczną: stronę przychodową i kosztową oraz analizę strategiczną.
Dokument, liczący zazwyczaj około 30-40 stron A4 opisuje i modeluje przyszły hotel 'na papierze'.
Odpowiada między innymi na pytania:
→ Na jakie wpływy można będzie liczyć?
→ Ile obiekt będzie zarabiał a ile co miesiąc kosztował?
→ Z jakich usług będą największe zyski?
→ Jak będzie wyglądała sezonowość?
→ A jak frekwencja?
→ Co z kosztami?
→ Jaka będzie ich struktura i związek z przychodami?
→ Ile osób hotel będzie zatrudniał?
→ Ile będzie kosztowało ich zatrudnienie?
→ Jakie przewagi hotel będzie miał nad konkurencją?
→ Jakie płynąć będą zagrożenia z otoczenia?

To tylko kilka pytań, z kilkudziesięciu na które znajdziecie Państwo odpowiedź w przygotowywanym przeze mnie materiale.

Ile trzeba czekać na 'operat'?

Zwykle, około miesiąca od dnia rozpoczęcia prac. Przy czym 'pisania i liczenia' jest w tym kilka końcowych dni, a większość czasu zajmuje zbieranie wiarygodnych danych z regionu i obiektów konkurencyjnych bezpośrednio i pośrednio.

Ile kosztuje operat?

Nie ma jednej ceny.
W zależności od wielkości obiektu, lokalizacji, portfela oferowanych produktów, kategorii, projektowanych technologii - wykonanie projekcji i modelowania zajmuje różną ilość czasu i wymaga innej ilości pracy.
Innego nakładu pracy wymaga operat dla 2* hotelu w Poznaniu, a innego w przypadku 5* hotelu SPA z zapleczem konferencyjnym na Suwalszczyźnie.
Im więcej zmiennych i parametrów, czyli i trudniejszy do modelowania obiekt - tym drożej.
Ceny wahają się między kilkoma a kilkunastoma tysiącami złotych netto za dokument (+23% VAT).
Jeśli ma się w perspektywie wydanie choćby kilku milionów złotych - to jest to promil tej kwoty.
Promil, który może przesądzić, czy wydane kilka, kilkanaście, kilkadziesiąt milionów złotych będzie pracowało na rzecz inwestora i jak efektywnie.

Wykonany przeze mnie 'operat finansowy' to 75% biznes planu :). Dopisać doń należy historię spółki, czy firmy starającej się o kredyt: jej historię, sytuację ekonomiczną itd., itp. oraz analitykę stricte bankowych wskaźników. Żaden specjalista od biznes planów nie poradzi sobie bez merytorycznych danych 'wsadowych', których dostarcza wykonany przeze mnie dokument. Nie poradzi sobie również z symulacją przychodów i kosztów, zatrudnieniem, analizą SWOT, czy projektem strategi projektowanego hotelu. Bo jest analitykiem finansowym albo ekonomistą, albo księgowym a nie hotelarzem.

Warto znać możliwie bliskie rzeczywistości wyniki ekonomiczne planowanego obiektu. Wyniki oparte o 'dane rzeczywiste' z rejonu inwestycji, a nie o ogólnopolskie wskaźniki, które mają to do siebie, że są ... ogólne, czyli bywają dalece mylące.

Jedną z najgorszych sytuacji, jaka może zdarzyć się właścicielowi obiektu hotelowego jest plan spłaty zobowiązań finansowych zaciągniętych na podstawie 'radosnego' biznes planu - nie znajdujący pokrycia w rzeczywistych wynikach obiektu.

Wykonane operaty finansowe (46 obiektów)