Ośrodek wczasowy, dlaczego warto

Po rozpoczętym w połowie lat 90. i trwającym przez ponad 10 lat powszechnym trendzie do przerabiania obiektów wypoczynkowych na hotele, z reguły o standardzie 3 gwiazdek, inwestorzy poszli po rozum do głowy. Doszli do wniosku, że ośrodek czy dom wczasowy może się rozwijać, osiągać sukcesy na rynku, i wcale nie musi być do tego hotelem.

Rynek obiektów wypoczynkowych wszedł w kolejny etap metamorfozy, którą bardziej od konkurencji wymuszają zmiany zachowań konsumpcyjnych społeczeństwa.

Nie tak dawno temu

Na początku lat 90., czyli pierwszego okresu budowania kapitalizmu w Polsce, większości rodaków nie było stać na inne wyjazdy wypoczynkowe, niż te dzięki pomocy zakładowego funduszu pracy lub funduszu wczasów pracowniczych.
Wielu wybierało też tzw. wczasy pod gruszą. Gdy upadały i likwidowały się przedsiębiorstwa, będące właścicielami
ośrodków wczasowych i domów wypoczynkowych, wraz z nimi upadała i ta, mająca korzenie w ideologii socjalizmu,
wizja wypoczynku.
Z kolei wąska grupa świeżo wzbogaconych Polaków nie wyobrażała sobie innego wypoczynku, niż w minimum
3-gwiazdkowych hotelach. Bo takie widziała w filmach. Pieniądze pozwalały też odciąć się od siermiężności 'wczasowego' wypoczywania. Hotele - to był wielki świat.
Nektar z rynku spijały hotele Orbisu położone w atrakcyjnych turystycznie miejscach, takie jak: Solny w Kołobrzegu, Skalny w Karpaczu, Mrongovia w Mrągowie, Kasprowy czy Giewont w Zakopanem, Marina, Gdynia, Posejdon w Trójmieście, a nawet Novotel w Olsztynie.
Z biegiem lat większa część „wypoczynkowego tortu” zaczęła przypadać nowopowstałym hotelom niezależnym.
Wzrost wartości rynku wypoczynku krajowego poza hotelami datuje się dopiero od roku 2005 (data przyjęta umownie). Dlaczego? Dlatego, że zamożność społeczeństwa systematycznie wzrasta, a wraz z nią skłonność do wypoczynku.

Drugim czynnikiem jest to, że po pierwszym okresie zachłyśnięcia się hotelami, wielu z ich gości doszło do wniosku, że udany wypoczynek nie musi być związany ze słowem hotel. Nie zależy od 3., 4., czy 5. gwiazdek, ale od tego co oferuje miejsce, w którym rozważany jest urlop. Właśnie dlatego od 5-6 lat widoczny jest renesans wypoczynku w ośrodkach wypoczynkowych i wczasowych. Oczywiście całkowicie wyremontowanych, rozbudowanych, unowocześnionych lub wręcz nowopowstałych.

Im starsze, tym tańsze

Nie każdy ośrodek ma szczęście do właściciela mającego środki na duże inwestycje. Większość nie chce się zadłużać
kredytami inwestycyjnymi i unika kredytów obrotowych na bieżącą działalność. Bez dużych inwestycji nie ma szans
na nowoczesność technologiczną i wizerunkową, a tym samym na wejście na rynek ofert dla zamożniejszych turystów.
Wymiana okien, czy wykładziny w pokoju, naprawa dachu i odmalowanie elewacji – to zawsze działania godne pochwały. Ale nie ma się co łudzić, że w 12 metrowym pokoju domu wczasowego, wybudowanego zgodnie z założeniami socjalistycznego modelu wypoczynku (w tym łazienka i przedpokoik), zechce dzisiaj wypoczywać cztero- czy nawet dwuosobowa rodzina, gotowa za wypoczynek godnie zapłacić. Będą szukali lepszych warunków.
To znaczy: większej przestrzeni mieszkalnej.
Podstawowe wymogi hotelarstwa są nieubłagane.
Kupując pokój gość płaci przede wszystkim za jego powierzchnię. To dlatego typowe budynki wczasowe przechodzą identyczną metamorfozę – z trzech pokoi właściciele robią dwa, odpowiadające współczesnym standardom wypoczynku rodzinnego.

Niestety, nie każdego właściciela stać na tak głębokie (ingerujące w konstrukcję budynku) modernizacje obiektu.
Kolejną przeszkodą jest bariera psychologiczna – jeżeli budynek ma obecnie 100 pokoi starego typu, to po modernizacji będzie ich 'zaledwie' 66. Strata trzeciej części pokoi wydaje się być tak wielka, że niemożliwa do zastąpienia wyższymi cenami wynajmu nowych, większych, lepiej wyposażonych pokoi. Bo jeżeli dotychczasowy pokój był wynajmowany za 60 złotych za łóżko bez śniadania, to po modernizacji to samo łóżko będzie musiało kosztować ponad 90 złotych. Czy znajdą
się chętni, by inwestycja się zwróciła? Czego pragną właściciele niezmodernizowanych ośrodków? Owych 90 złotych za łóżko w dotychczasowych pokojach.
A to jest niemożliwe.

Cykl starzenia się pokoju

Pokój hotelowy jest produktem jak każdy inny.
Upływający czas bezlitośnie traktuje wszystkie produkty.
Niemodyfikowane - starzeją się i coraz mniej przystają do aktualnej rzeczywistości. Niektóre eliminuje postęp cywilizacyjny, inne rozwój gospodarczy czy technologiczny.
Produkty, które niegdyś przynosiły fortuny producentom, w swoim czasie atrakcyjne, jak:
• samochód parowy,
• kaseta magnetofonowa,
• maszyna do pisania,
• brzytwa,
• dyskietki komputerowe,
• pokój bez węzła łazienki.
A dzisiaj? Są reliktami przeszłości. Nieprodukowane, wycofane, poza muzeami techniki - praktycznie zapomniane.
Co dzieje się z produktami przestarzałymi?
Mało kto chce je kupować. Więc z czasem ich cena spada. Już nie zarabia się na nich, a oferuje w cenie pokrywającej
jedynie koszty ich wytworzenia. A i tak liczba chętnych na nie maleje.

Czy zabraknie chętnych na mieszkanie w malutkim pokoju ośrodka wypoczynkowego? Nie. Bo zawsze będą chętni na
taki pokój traktując go jako alternatywę dla namiotu czy mieszkania na kempingu. Z tym, że wówczas właściciel za łóżko będzie otrzymywał 20 do 30 złotych, a nie jak dzisiaj 60 złotych.
Nie ma trzeciej drogi dla ośrodków wypoczynkowych i domów wczasowych: albo dostosowanie oferty do współczesnych standardów, by móc zarabiać, albo powolna, nieuchronna dewaluacja tego co budynek oferuje i konieczność sprzedawania się coraz taniej.

Analiza możliwości

Nie wolno dokonywać analizy ryzyka modernizacji obiektu poprzez przebudowę 100 malutkich pokoi na 66 pokoi
w nowoczesnym, 'trzygwiazdkowym standardzie powierzchni mieszkalnej' - jedynie przez pryzmat spadku zdolności eksploatacyjnej nowego, mającego mniej pokoi budynku. Trzeba też wziąć pod uwagę stały spadek w czasie - średniej ceny realizowanej ze sprzedaży pokoi w ich aktualnym, zacofanym stanie.
Czy tapetowanie, malowanie, zmiana mebli, remont łazienki - mogą pomóc zahamować konieczność obniżania cen i doprowadzić do ich podniesienia? Tak.
Nim jednak się na to zdecydujemy, warto policzyć kosztorys nakładów w stosunku do przychodów ze sprzedaży. Biorąc pod uwagę wskaźnik: liczby pokoi, które trzeba sprzedać, by podwyżka ceny ich sprzedaży zrównoważyła nakład inwestycyjny.
Wskaźnik ten nie ma związku z frekwencją i nie mówi po jakim czasie inwestycja się zwróci. Mówi tylko, ile pokoi trzeba sprzedać, by się zwrócił. Im wyższa frekwencja, tym szybciej to nastąpi.

Przykładowe wyliczenia alternatywy inwestycyjnej prezentuje tabela:

Zaprezentowany w tabeli model wyliczenia pokazuje, że lepszą inwestycją od 'odświeżenia' obiektu, jest głęboka modernizacja budynku i zmniejszenie liczby pokoi na rzecz zwiększenia ich powierzchni mieszkalnej, czyli komfortu użytkowników i wyższych cen jakie będzie można pobierać za noclegi.
Jednak analizy nie wolno zakończyć w tym miejscu. Nawet gdyby okazało się, że taniej będzie wyremontować istniejące pokoje i pozostawić ich 100, niż burzyć i zmniejszać ich liczbę, to i tak trzeba jeszcze wziąć pod uwagę aspekty z dwóch ostatnich wierszy tabeli. W jakiej fazie życia są oferowane przez nas pokoje? Jakie przychody będziemy mogli czerpać z tych pokoi w kilku kolejnych latach po okresie (tu: dwa lata), kiedy już nam się zwrócą nakłady, jakie uzyskiwać ceny wynajmu?

W poszukiwaniu perspektyw

Pewną wiedzę o perspektywach zdobędziemy badając konkurencję w okolicy i - jeśli to konieczne - w regionie. Prawdą jest, że ktoś zawsze musi mieć najtańszą ofertę. Niekiedy wynika to ze świadomej strategii przedsiębiorstwa hotelarskiego.
Za niskimi cenami muszą iść niskie koszty funkcjonowania oraz niska lub niepełna jakość i oferta usług. Jeżeli konkurencyjne wobec naszego ośrodki wyremontowały pokoje lub inne elementy, jeśli wprowadziły coś nowego do swojego programu, to czy podniosły przy tym ceny sprzedaży, czy nie? Jeśli podniosły o nie więcej niż 10-15 proc. możemy być pewni, że chcąc utrzymać dotychczasową frekwencję, będziemy musieli okupić to niższą ceną, a więc i rentownością.
Dlaczego? Dlatego, że w przypadku konkurencji zadziała efekt nowości, a nie efekt zniechęcenia ceną. Jeśli on wystąpi, to tylko w okrojonej, szczątkowej formie bo podwyżce cen towarzyszy nowa jakość. A my? Ponieważ u nas nic się nie zmieniło, będziemy musieli obniżyć cenę.
Jeżeli nasz obiekt znajduje się na ostatnim miejscu na rynku regionu pod względem nowoczesności produktu, to nieuchronnie będzie się to wiązało z koniecznością stosowania coraz niższych cen za usługi.
W końcu może się okazać, że odbiorcą naszych usług jest już zupełnie inne grupa klientów niż w poprzednich latach.
Miejsce rodzin z małymi dziećmi, czy starszych osób zajmie pomału młodzież.
A to klient, dla którego najważniejsza jest niska cena.
To oznacza, że nasz produkt w kształcie sprzed lat ostatecznie zniknął z rynku. Jego życie dobiegło końca. Już nie prowadzimy domu wypoczynkowego czy wczasowego, a obozy czy kolonie dla młodzieży. Co z tego, że w tych samych murach? To już jest zupełnie inny klient. I łóżko sprzedajemy po 20 złotych. Jeśli więc konkurencja dalsza i bliższa podnosi poziom usług, tworzy nowe produkty i ma wyniki, nie pozostaje nam nic innego, jak podążać tą drogą. W hotelarstwie czasami najefektywniejsza jest tzw. 'ucieczka do przodu', czyli lepsze wyniki da stworzenie mniejszej liczby większych pokoi, niż gruntowny nawet remont dotychczasowych.

Goście chcą coraz więcej

Renesans popularności ośrodków wczasowych czy domów wypoczynkowych, to wynik dwóch zdarzeń: podnoszenia
jakości oferty przez gestorów i poszerzania się grupy Polaków zainteresowanych wypoczynkiem w kraju na poziomie europejskim.
• Duży, zamykany na noc, strzeżony parking,
• odkryty basen kąpielowy dla dzieci, dobrze gdy z podgrzewaną wodą,
• smaczne i obfite posiłki, najlepiej w formie bufetów,
• tereny do zabaw dla dzieci w różnym wieku, dobrze gdy z dala od budynków mieszkalnych,
• miejsca na ogniska i grille,
• zadaszone wiaty ogrodowe na czas niepogody,
• boiska ogólno-sportowe,
• animatorzy czasu wolnego dla dzieci (w ciągu dnia) i dorosłych (wieczorami),
• dyskoteki, dancingi, kawiarnia.
• sklepik ogólnospożywczy na terenie ośrodka z cenami do zaakceptowania,
• sala dla dzieci z programem na niepogodę,
• świetlica dla dorosłych,
• duże i wygodnie umeblowane pokoje z balkonami.
• Lodówka w pokoju, łazienka z suszarką ręczników, duży telewizor i szeroka oferta programów TV, w tym dla dzieci.
Oferta uzupełniająca - związana położeniem ośrodka np.: atrakcji wodnych nad jeziorem, czy zabiegów odnowy biologicznej lub Spa.

Powyższy spis pokazuje czego nauczyli się oczekiwać Polacy od rodzimych ośrodków wypoczynkowych, po powrocie z wczasów we Włoszech, Chorwacji, Grecji czy Hiszpanii. Jeśli te oczekiwania zostaną spełnione, uwzględniwszy różnice klimatyczne – wówczas ośrodek może liczyć na duże zainteresowanie potencjalnych gości oraz satysfakcjonujące przychody.

'Kongresem' w sezonowość

Dla części obiektów ratunkiem są konferencje i szkolenia. Niestety ten rynek także ma swoje wymagania. W dobie nasilającej się konkurencji i rosnących standardów - albo trzeba się do nich dostosować, albo konkurować wyłącznie ceną. Przy czym na rynku imprez konferencyjnych i szkoleniowych cena najczęściej nie jest najważniejsza. Najważniejszy jest stosunek oferty do ceny, a wielu klientów zapłaci wyższą cenę, jeśli zaproszeni przez nich uczestnicy spotkania otrzymają ofertę, która ich nie rozczaruje.
Szczęśliwie obecnie jest dużo łatwiej dostosować ośrodek do obsługi konferencji niż jeszcze dekadę temu. A to za sprawą spadku cen nie tylko elektroniki, ale także rozwoju możliwości wyposażenia wnętrz i dostosowania ich do oczekiwań klienta 'szkoleniowego'.
Mimo powszechnej dostępności i atrakcyjnych cen nie wolno zapominać o tym, by nie kierować się własnym wyobrażeniem o tym czego potrzebują klienci konferencyjni. Trzeba to wiedzieć. Sprawdzić, popytać.
Nie jest prawdą, że grupie która ma pracować, wystarczy przestrzeń w stołówce ośrodka, oddzielona parawanem lub donicami z kwiatami. Mylne jest też przekonanie, że uczestnicy grup przyjeżdżają przede wszystkim po to, żeby się wieczorem napić i pobawić. To też, ale liczy się możliwość pracy w skupieniu i ciszy, a to wymaga stworzenia w ośrodku odpowiednich warunków.
Co bywa największą bolączką?
Posiadanie w ośrodku wypoczynkowym prawidłowo przygotowanych sal lub sali, która mogłaby pełnić z powodzeniem rolę takiej sali konferencyjnej. W wakacje będąc np. świetlicą, salą klubową, kawiarnianą czy jadalną.

Z salą można dłużej

Dom wczasowy nad jeziorem w Górach Sowich poza jadalnią ma tylko jedną salę na 80 osób w kinowym ustawieniu krzeseł. W zamierzeniu architektów (lata 70-te) sala ta była kawiarnią, gdzie organizowano wieczorki zapoznawcze i taneczne. Szybko sala zaczęła pełnić też rolę dziennej świetlicy. W 2005 roku, obecny właściciel domu wczasowego, podczas modernizacji ogrzewania budynku, zdecydował o jego dostosowaniu do wymogów klientów konferencyjnych.
Nie kierował się jednak własnym widzi-mi-się, a zaprosił kilku, niezależnych od siebie, profesjonalnych organizatorów konferencji, by pomogli określić wymogi. Zaprosił również dwie firmy wyposażające sale konferencyjne.
W wyniku zebranych opinii i porad sala może pełnić różne funkcje, zależnie od pory roku i aktualnych jej użytkowników.

► Jako sala konferencyjna.
Ma stosowne oświetlenie górne i boczne, rzutnik chowany w suficie, ekran także wyjeżdżający z sufitu i klimatyzację. Ściany są wyłożone stonowanymi kolorystycznie tapetami, a na podłodze leży wytrzymała i elegancka wykładzina dywanowa. W oknach są rolety zaciemniające, oraz nowoczesne, eleganckie firany i zasłony dekoracyjne.

► Jako sala zabaw dla dzieci.
Wymaga następujących modyfikacji: zdjęcia firan i zasłon, i zastąpienia ich zasłonkami z motywami dziecięcymi, położenia na wykładzinie - specjalnej wykładziny dziecięcej, dokładnie i szczelnie przykrywającej konferencyjną, demontażu kinkietów i zastąpienia ich dziecięcymi, przykrycia ścian sali specjalnie przygotowanymi płytami OSB, do których mocowane są wielkoformatowe papiery do malowania i rysowania; wstawienia do sali pluszowych zabawek, poduch, dmuchawców, pudeł z grami, klockami i zabawkami. Zamontowanie elektronicznej niani z sygnałem do recepcji oraz instalacji i uruchomienia sygnału video, tak by każdy mógł na ekranie telewizyjnym w pokoju widzieć co się dzieje w pokoju zabaw.

► Jako kawiarnia.
Sala ma wstawiane stosowne stoliki i krzesełka, w połowie sali rozkładany jest parkiet, w rogu powstaje punkt muzyczny dla DJ. Do sali jest wstawiany i montowany na sezon prosty barek z napojami, alkoholami i witryna z deserami i słodyczami. Całość obsługują wówczas barmanki. Gdy nie ma sprzedaży kawiarnianej, sala jest po prostu świetlicą.

Ale, jak mówi doświadczenie właścicieli ośrodków wypoczynkowych lub domów wczasowych, w wielu sytuacjach i tak
lepiej czyli taniej jest po sezonie obiekt zamknąć na cztery spusty. Posiadanie sali konferencyjnej nie wyklucza zamknięcia, ale na pewno może wydłużyć okres w roku, gdy opłaca się mieć ośrodek otwarty.

(wrzesień 2011)