Jedną z form prowadzenia działalności w obiektach noclegowych jest dzierżawa. Wprawdzie nie jest to nowa forma, jednak w ostatnich latach przybywa i obiektów prowadzonych w ten sposób, i podmiotów pragnących znaleźć dzierżawców.
Na co należy zwrócić uwagę, by umowa dzierżawy okazała się korzystna dla obu, a nie tylko jednej strony?
Artykuł udostępniony czytelnikom bezpłatnie na stronach:
jacekpiasta.pl, doradztwohotelarskie.pl i instytuthotelarstwa.pl
Wszelkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, powielanie i wykorzystywanie całości lub części wymaga zgody autora.
2003-2015 © Jacek Piasta
W trudnych latach, które nadeszły - wielu gestorów bazy wypoczynkowej: domów i ośrodków wczasowych, czy wypoczynkowych rozważa oddanie ich w dzierżawę.
Ta pośrednia forma pomiędzy prowadzeniem obiektu samodzielnie, a jego sprzedażą jest popularna w przedsiębiorstwach, dla których hotelarstwo jest działalnością uboczną lub wręcz marginalną w porównaniu z podstawowym profilem działalności.
Przez ostatnie kilka lat rynkowej prosperity wiele podmiotów prowadziło takie ośrodki samodzielnie, w ramach mniej lub bardziej formalnie wydzielonej działalności własnej. Gospodarka rozwijała się w takim tempie, że nawet jeśli obiekty hotelarskie były niedochodowe, nie było tragedii w skonsolidowanych wynikach finansowych ich właścicieli.
Ale rynek się zmienił, bo gospodarka wyhamowała. Przełożyło się to także na zmniejszenie ruchu: zarówno firm szkolących się w ośrodkach wypoczynkowych, jak i na spadek ogólnej liczby turystów, co uwidacznia się przede wszystkim skróceniem sezonu, w którym turystów jest w bród. O ile 3–4 lata temu od weekendu majowego do końca połowy października ośrodki mogły liczyć na klientów w takiej liczbie, że opłacało się prowadzić w tych miesiącach działalność, o tyle bieżący rok pokazał, że turyści żądni wypoczynku owszem są, ale od 20 czerwca (dzień końca roku szkolnego) do 20–25 sierpnia. Zabrakło dziadków z wnuczkami i par: klientów na wiosenne i wczesno-jesienne pobyty.
Spadek wielkości rynku spowodował też, że wiele hoteli poobniżało ceny zwłaszcza dla rynku szkoleniowo-konferencyjnego. Nagle okazało się, że firma która przez ostatnie 3 lata korzystała z ofert domów wczasowych może sobie pozwolić na imprezę w 3 gwiazdkowym hotelu. Na zmiany miejsc imprez nie trzeba było długo czekać. Trend jest wyraźny od wiosny tego roku, a tracą na nim ośrodki wypoczynkowe i domy wczasowe. Więc samorządy i spółki komunalne, przedsiębiorstwa z dominującym udziałem właścicielskim Skarbu Państwa oraz duże firmy prywatne – jeśli nie muszą wyprzedawać majątku z powodów ekonomicznych – skłaniają się do wydzierżawienia posiadanych zasobów hotelarskich, by koncentrować siły i środki na swojej głównej działalności. Chcąc wydzierżawić dom czy ośrodek wczasowy trzeba dobrze przemyśleć warunki na jakich chce się to uczynić. Pierwszym i najważniejszym pytaniem jest okres dzierżawy. Dopiero znając go, można rozważać formy i zakres zaangażowania kapitałowego w nie swoją przecież własność.
Praktykuje się kilka różnych dzierżaw, różniących się między sobą w zasadzie tak dalece, że nie sposób ich ze sobą porównywać.
Model: kompletny i pod klucz
Najprostsza jest dzierżawa kompletnie wyposażonego obiektu, w którym prowadzić się będzie działalność hotelarską. Spis inwentarza powinien pokazywać obydwu stronom co, w jakiej ilości i w jakim stanie znajduje się w obiekcie. Umowa między stronami powinna wówczas określać sposób postępowania w przypadku strat, uszkodzeń lub ewentualnych doposażeń: na kim spoczywa ów obowiązek? Gdy umowa trwa i należy np. wymienić telewizory na nowsze, lub zachodzi konieczność wymiany baterii w łazienkach - czyją jest to powinnością, w jakim czasie i na jakich warunkach?
Praktyka pokazuje, że zwykle obowiązek ten spoczywa na właścicielu obiektu, a ten najchętniej ceduje go na operatora w zamian zwalniając go z płacenia czynszu do wysokości nakładu inwestycyjnego. Oczywiście zakres inwestycji co do rodzaju, parametrów i jakości, a więc ceny, zawsze jest przedmiotem konsultacji operatora z właścicielem.
Czynsz z tytułu dzierżawy kompletnych obiektów jest najwyższy, bo najemca prowadzi działalność bez początkowych nakładów. Za to umowy tego rodzaju dzierżawy są najkrótsze, w praktyce: pięcio- lub trzyletnie, przedłużane następnie na kolejne okresy dwu - lub trzyletnie. Trzyletnia umowa jest tu zabezpieczeniem dla operatora, który ponosi nakłady na marketing i promocję miejsca, nie mając szans na zabranie niematerialnych korzyści wraz z chwilą opuszczenia miejsca działalności. W praktyce umowy te są przedłużane z automatu a dzierżawy trwają z powodzeniem dekadę lub dwie.
W ramach tego modelu dzierżawy zdarza się czasem, że do wydzierżawienia jest funkcjonujący obiekt, w którym najemca czyli inaczej mówiąc: operator - otrzymuje w wianie także pracowników. A umowa określa poziom ich wynagrodzenia i minimalny, gwarantowany czas ich zatrudnienia.
To nie jest komfortowa sytuacja dla najemcy, ale niekiedy nie da się jej uniknąć. Na ile szkodliwi mogą być tacy pracownicy? Rzecz każdorazowo zależy od indywidualnej sytuacji. Ale np. pracownik techniczny, czy gospodarczy są raczej skarbem niż przeszkodą dla dzierżawcy - znając obiekt i jego słabe strony mogą oddać nieocenione przysługi nowemu gospodarzowi obiektu.
Model: developerski, pełny
Właściciel ma gotowy obiekt do wyposażenia i eksploatacji. Budynek stoi, ma okna, drzwi, tynki, podłogi, infrastrukturę techniczną, media i generalnie – wszystko. Jednostka mieszkalna ma więc wykładzinę na podłodze, ściany wymalowane lub wytapetowane, są drzwi i zamki, włączniki oraz gniazda elektryczne i przyłączeniowe sygnału TV, telefonu i sieci komputerowej.
W łazience jest biały montaż, armatura, kabina natrysku i gniazda elektryczne. Najemca (operator) musi wnieść swoje meble, sprzęt TV, zawiesić firany i zasłony, rozłożyć pościel, podłączyć aparaty telefoniczne, a w łazienkach wyłożyć kosmetyki, ręczniki i papier toaletowy.
Podobnie rzecz wygląda w salach konferencyjnych, magazynach, restauracji czy recepcji i pomieszczeniach biurowych, administracyjnych czy technicznych. Najemca-operator wnosi swoje wyposażenie i może uruchamiać działalność.
Dwojako bywają rozwiązywane kwestie kuchni. Spotyka się zarówno kuchnie do wyposażenia, gdy mamy wykafelkowane pomieszczenia z podejściami lub kuchnię wyposażoną w sprzęt ciężki, np. trzon kuchenny, mroźnię, meble ciągów produkcyjnych i wydawczych oraz zmywalnię. Resztę rzeczy wnosi operator i jest to jego wyposażenie.
Taka forma dzierżawy wymaga od najemcy nakładów, w zależności od wielkości obiektu liczonych raczej w setkach niż dziesiątkach tysięcy złotych. Jeżeli musimy wyposażyć obiekt i poczynić takie inwestycje – okres dzierżawy w umowie krótszy niż 10 lat nie ma sensu. W praktyce spotkałem się z umowami 10 – i 15-letnimi. Taki okres obowiązywania umowy powinien zagwarantować najemcy nie tylko zwrot poniesionych nakładów, ale także możliwość realizowania zysków, czyli czerpania pożytków z prowadzonej działalności. Okres 10 lat dzierżawy jest na pewno sensowny przy obiekcie całorocznym, a przy sezonowym?
Cóż, jeśli wyposażamy ośrodek na morzem, gdzie okres użytkowania w zasadzie trwa góra 4 miesiące: czerwiec, lipiec, sierpień i wrzesień – poczynić musimy nakłady nie mniejsze niż w przypadku obiektów całorocznych. A o prowadzeniu działalności przez cały rok nie ma mowy. Dotykamy przy tym kwestii, o której piszę w dalszej części artykułu.
Model: developerski lub budowlany
Właściciel wznosi budynek lub budynki i pozostając ich właścicielem oraz gruntu, szuka chętnego, który wydzierżawi od niego całość, wykończy, wyposaży i będzie prowadził działalność płacąc dzierżawę. To forma stosunkowo nowa w Polsce. Praktykowana już przy obiektach hotelowych, więc można się spodziewać, że dotrze też z czasem do rynku obiektów wypoczynkowych i wczasowych.
Przed dzierżawcą stoi konieczność zainwestowania środków ocenianych na dorównujące nakładom poniesionym przez właściciela, czyli połowie wartości inwestycji. Jeżeli w ogóle wchodzić w taki interes, to jedynie mając umowę dzierżawy na 25 lat i zagwarantowane prawo pierwokupu. To związanie się z miejscem i ośrodkiem praktycznie na czas całego pokolenia. Pomysł do rozważenia wyłącznie w przypadku ośrodków całorocznych. W czym jest on lepszy od wzięcia kredytu i wybudowania obiektu od podstaw włącznie z zakupem działki? W tym, że jeśli nie mamy zdolności kredytowej na 6 milionów, by kupić teren i stworzyć ośrodek od podstaw, to może łatwiej uzyskamy 2-3 miliony kredytu by dokończyć zabudowania, wyposażyć je, uruchomić i działać przez lata.
Zawsze w takiej sytuacji warto rozmawiać z właścicielem o wejściu z nim do spółki, a nie o wieloletniej dzierżawie. Wówczas, inwestując poważną kwotę zostajemy współwłaścicielami obszaru na którym prowadzimy działalność, a nie tylko długoletnimi najemcami.
Dziś i przez najbliższe kilkanaście lat, póki w Polsce będzie w bród ziemi do kupienia i zagospodarowania, można myśleć o spółkach, zamiast dzierżawy na ćwierć wieku. Są jednak miejsca, a z czasem będzie ich przybywało, gdzie ziemia jest tak droga, że ktoś, kto jest jej właścicielem nie będzie chciał wspólnika, a jedynie długoletniego dzierżawcę, który poniesie nakłady w zamian za czerpanie pożytków i dzielenie się przychodami z właścicielem ziemi. Zawsze jednak warto proponować spółkę, a w przypadku odmowy - rozważać ćwierćwieczną dzierżawę i niemałe nakłady.
Dzierżawy sezonowe
Przegląd ofert na krajowym rynku pokazuje największą ilość obiektów przeznaczonych do sprzedaży nad polskim morzem. Dlaczego? Dlatego, że nie ma chętnych do ich dzierżawienia. Właściciele chcieliby, by ktoś wziął od nich obiekt i płacił dzierżawę za cały rok kalendarzowy, ponosząc też koszty utrzymania obiektu. Ale trudno znaleźć aż tak naiwnych czy bezmyślnych.
Nie brakuje za to chętnych do dzierżawy na okres wakacji: od 20 czerwca do 31 sierpnia. Chętnych jest w bród, oczywiście jeśli ośrodek jest wyposażony i będąc operatorem można zeń wyciągnąć pieniądze w sezonie, nie wkładając ani złotówki. Tu z kolei, mało który właściciel jest aż tak głupi. W niewielu przypadkach udaje się osiągnąć kompromis, dlatego na rynku jest tyle ofert sprzedaży. W przegranej sytuacji są tutaj właściciele obiektów, bo muszą ponosić koszty, nie czerpiąc pożytków choćby z ich wynajmu.
Obiekt stoi i niszczeje, a płacić trzeba
Jeśli nie oddamy obiektu w dzierżawę - musimy sami, jako właściciel, ponosić koszty utrzymania obiektu, nawet wtedy, gdy wyłączymy go z użytkowania czy eksploatacji. Podatek od nieruchomości, amortyzacja, koszty energii elektrycznej, koszty konserwacji, koszty ubezpieczenia, koszty dozoru - to wszystko pozostaje po naszej stronie. Można zabić okna i zaspawać drzwi. Można odciąć prąd, wodę i inne media. Ale i tak będziemy płacić. Strata z tytułu obiektu będzie rosła, nawet jeśli rzecz potraktujemy w kategoriach lokaty kapitału. Dobrą lokatą kapitału jest ziemia. A jeżeli są na niej budynki i nie pracują, to tracą, a nie zyskują na wartości. Niszczeją, aż do stanu gdy już nie nadają się do użytkowania, a jedynie do rozbiórki lub wyburzenia. Wilgoć i pleśń to najgorsi zabójcy budynków i ich wyposażenia. Niszczeją także instalacje na terenie należącym do ośrodka i musimy liczyć się z tym, że 'krety', czyli złodzieje surowców wtórnych, potrafią wykopać spod ziemi kable, rury i przepusty, a włamawszy się do budynku czy pawilonów, wypruć ze ścian kable, powyrywać elementy miedziane, a nawet pociąć i wywieźć elementy metalowe np. bariery i balustrady. I to w obiektach zamkniętych i nie pilnowanych, a nie w porzuconych.
W Ciechocinku zwiedzałem ostatnio obiekt w którym złodzieje ukradli wszystkie metalowe elementy, rozkopawszy teren ośrodka i zniszczywszy wnętrze budynku, nie ruszając mebli czy szyb. Ukradli za to wszystkie krany i całą armaturę łazienkową. Wycieli balustrady schodów, ale nie zabrali telewizorów. Pocięli i wywieźli wyposażenie kuchni ze stali nierdzewnej oraz rury instalacji, pozostawiwszy w nie naruszonym stanie magazyn porcelany i obrusów. Ukradli wszystkie metalowe stelaże krzeseł i stołów, zostawiając powyrywane blaty, siedziska i oparcia. Ot, specjalizacja. Cała akcja musiała im zająć kilka dni, bo w obiekcie przedstawiciel właściciela bywał regularnie raz w tygodniu.
Kompromis sezonowy
Mając ośrodek domków nad morzem, możemy je wynajmować przez 72 dni (10 dni czerwca i 62 dni lipca i sierpnia). Zakładając, że mamy 15 domków, po 4 miejsca każdy, licząc 30 złotych za łóżko za dobę i spodziewając się frekwencji na poziomie 80 proc. możemy liczyć na wpływy rzędu 103 680 złotych. Licząc 100 proc. frekwencji byłoby to 129 600 złotych. Średnio miesięcznie daje to kwotę 10 800 złotych brutto. A koszty? Podatek od nieruchomości, energia elektryczna, woda i ścieki lub szambo, pensje personelu, koszty telefonów, internetu, ofert na portalach. Do tego koszt ochrony. Koszt przygotowania obiektu do sezonu i zabezpieczenia wszystkiego po sezonie. Lekko licząc zbierze się nam suma 40-50 tys. złotych, które musimy wydać jako właściciel ośrodka. Jeżeli nie chcemy uruchamiać ośrodka, będzie on nas kosztował i tak około 10-15 tys. złotych rocznie.
Za ile warto wydzierżawić taki ośrodek? Gdzie znaleźć punkt kompromisu?
O tym - następnym razem.
(listopad 2011)
